Izgradnja montažne kuće: stambeni kredit kao prvi korak prema novom domu

Izgradnja montažne kuće postaje jedan od najpopularnijih načina stambenog zbrinjavanja zbog brzine gradnje, visoke energetske učinkovitosti i predvidivih troškova. Iako tehnički dio montažne gradnje izgleda jednostavno, mnogi investitori suočavaju se s pitanjima poput: Kako osigurati najisplativiji stambeni kredit? Kako funkcionira financiranje izgradnje montažne kuće? Koje dokumente trebam pripremiti da banka odobri kredit za izgradnju?

Sve kreće od zemljišta

Proces izgradnje montažne kuće razlikuje se ovisno o tome imaš li zemljište ili ga tek planiraš kupiti. Zemljište je ključan element jer određuje mogućnost dobivanja građevinske dozvole, ali i same bankovne procjene.

Već imaš zemljište:

Provjeri:

• nalazi li se u građevinskoj zoni
• je li vlasništvo čisto i bez tereta
• postoje li priključci ili mogućnost njihovog dovođenja
• postoji li pristupni put

Sve ove informacije bitne su banci kod odobravanja stambenog kredita za izgradnju.

Ako nemaš zemljište:

Prije kupnje zemljišta provjeri:

• infrastrukturne uvjete
• usklađenost s prostornim planom
• ima li čestica pristupni put
• postoje li ograničenja gradnje

Ove informacije su bitne jer će ti olakšati kasnije korake i ishođenje dokumentacije potrebne za pokretanje gradnje.

Projektna dokumentacija - osnova za građevinsku dozvolu i stambeni kredit

Da bi banka odobrila stambeni kredit za izgradnju montažne kuće, nužna je kompletna projekta dokumentacija. Ona uključuje:

• glavni projekt
• troškovnik radova - ključni dokument za banku
• vlasnički list zemljišta i/ili zamjenske nekretnine
• građevinsku dozvolu

Banke koriste ove informacije kako bi procijenile investiciju, buduću vrijednost nekretnine i dinamiku isplate stambenog kredita.

Visoki roh bau ili ključ u ruke? Razlika koja utječe na cijenu i dinamiku gradnje

Kod izgradnje montažne kuće važno je znati što točno uključuje tvoj paket gradnje, jer svaki izvođač nudi svoje opcije i stupnjeve dovršenosti.

Visoki roh bau obično podrazumijeva da je kuća konstruktivno završena: podignuti su zidovi, postavljen je krov, ugrađena stolarija i napravljena osnovna instalacija, ali unutrašnji radovi (poput podova, keramike, sanitarija i završnih obrada) ostaju na tebi. Ova opcija daje ti veću slobodu u odabiru materijala i završnih detalja, ali zahtijeva dodatnu organizaciju i planiranje troškova.

S druge strane, ključ u ruke znači da izvođač preuzima cijeli proces: od konstrukcije do kompletno uređenog interijera. Kuća je spremna za useljenje čim radovi završe. Ova opcija je jednostavnija i predvidljivija jer dobivaš jasan troškovnik i manje brige oko koordinacije različitih majstora.

Razumjeti razliku između ove dvije opcije ključno je za pravilno planiranje budžeta i usklađivanje s modelom financiranja koji odabereš, a dodatno ti pomaže da izgradnja montažne kuće protekne što jednostavnije i bez iznenađenja.

Financiranje izgradnje montažne kuće: dva osnovna modela

Banke omogućuju nekoliko modela kreditiranja, ali najčešća su ova dva modela:

Stambeni kredit uz zamjensku nekretninu

Ovaj model financiranja koristi se kada imaš dodatnu nekretninu koja može poslužiti kao zalog tijekom izgradnje montažne kuće. Kod ovog modela se hipoteka upisuje na zamjensku nekretninu, a postoji opcija da banka ne zahtjeva upis hipoteke i na zemljište što zemljište ostavlja neopterećeno.

Važno je znati da polica osiguranja zamjenske nekretnine mora biti ugovorena odmah, jer je potrebna za aktivaciju i isplatu stambenog kredita. Na taj način banka osigurava vrijednost nekretnine na kojoj je upisana hipoteka.

Dodatno, određene banke ne zahtijevaju potpuno zatvaranje financijske konstrukcije, čak i ako zamjenska nekretnina ima manju procijenjenu vrijednost od ukupnog iznosa investicije. To ti omogućuje lakši pristup kreditu i smanjuje potrebu za dodatnim zaduženjem.

U nekim bankama postoji i mogućnost dobivanja većeg gotovinskog iznosa isplaćenog direktno na račun, što ti daje više fleksibilnosti u upravljanju financijama tijekom izgradnje.

Stambeni kredit na temelju buduće vrijednosti nekretnine

Ovaj model kredita često je prvi izbor kada ulaziš u izgradnju i nemaš dodatnu nekretninu za zalog. Kod ovog modela banka procjenjuje buduću vrijednost tvoje montažne kuće nakon što bude dovršena, i upravo se ta vrijednost koristi kao temelj za odobrenje kredita. U ovom slučaju hipoteka se upisuje na zemljište na kojem gradiš kuću, jer to zemljište zajedno s budućim objektom čini cjelokupni instrument osiguranja kredita.

Posebno je pogodan za montažne kuće jer je proces gradnje brz, predvidiv i lako procjenjiv. Banke mogu vrlo jasno odrediti buduću vrijednost objekta, što ti omogućuje da dobiješ financiranje bez potrebe za dodatnim zalogom.

Kada tvoja kuća bude izgrađena, trebat ćeš ugovoriti i policu osiguranja novoizgrađene nekretnine, jer je ona obavezna za konačno zatvaranje kreditnog procesa.

Zahvaljujući ovom modelu možeš započeti gradnju uz jasnu strukturu financiranja, bez dodatnih instrumenata osiguranja i uz fleksibilnost koju montažna gradnja prirodno omogućuje.

Što banke traže za odobrenje stambenog kredita za izgradnju montažne kuće?

Za financiranje izgradnje montažne kuće banke najčešće traže:

• dokumentaciju o zemljištu (vlasnički list, posjedovni list)
• glavni projekt i troškovnik (na temelju njih banka radi procjenu)
• važeću građevinsku dozvolu
• dokaz o prihodima i kreditnoj sposobnosti
• procjenu vrijednosti nekretnine

Dokaz o prihodima i kreditnoj sposobnosti

Kod odobravanja stambenog kredita banka prvenstveno gleda tvoju kreditnu sposobnost: visinu primanja, postojeće obveze i ukupnu financijsku stabilnost. To je jedan od ključnih kriterija koji određuje koliki kredit možeš dobiti i pod kojim uvjetima.

U Fintasticu ti pomažemo procijeniti realne mogućnosti i odmah vidjeti koje banke nude uvjete usklađene s tvojim primanjima. Za brzu orijentaciju možeš koristiti i naš kreditni kalkulator, koji ti daje okvirni izračun iznosa kredita i mjesečnih obveza.

Dinamika isplate kredita: kako banke financiraju izgradnju montažne kuće

Isplata kredita ide kroz tranše, odnosno faze isplate. Svaku fazu mora potvrditi procjenitelj koji utvrđuje:

• da su radovi izvedeni
• da se može odobriti sljedeća tranša
• da je financijski tijek usklađen s planom izgradnje

Kod kredita uz zamjensku nekretninu situacija funkcionira nešto drugačije, ali ono što vrijedi posebno istaknuti kao veliku prednost kod izgradnje montažne kuće bez zamjenske nekretnine jest činjenica da izvođač montažne kuće izdaje račun koji ti pokriva većinski dio ukupnog iznosa kredita

Radionica o izgradnji montažne kuće: znanje iz prve ruke

U Fintasticu smo održali radionicu posvećenu izgradnji montažnih kuća, gdje smo kroz opušteno druženje prošli sve što te može zanimati: od prvih koraka do financiranja i praktičnih savjeta iz iskustva. Odaziv je bio odličan, a pitanja sudionika pokazala su koliko je tema važna svima koji planiraju gradnju.

Planiramo organizirati još radionica, pa ako želiš sudjelovati na nekoj od sljedećih, slobodno nam se javi na info@fintastic.hr, rado ćemo te uključiti.