Stroža pravila za kredite ponovno su tema nakon što je HNB najavio promjene koje bi bankama mogle smanjiti prostor za iznimke kod odobravanja kredita.
To znači da će priprema prije stambenog ili gotovinskog kredita biti još važnija, posebno ako si blizu limita po primanjima, postojećim obvezama ili iznosu koji želiš podići.
Drugim riječima, prije nego kreneš u kupnju nekretnine ili podizanje kredita, važno je znati koliko realno možeš dobiti i pod kojim uvjetima.
Što se dogodilo prošle godine?
HNB je u ožujku 2025. objavio odluku kojom su uvedena nova pravila za kreditiranje građana, a ta pravila počela su se primjenjivati od 1. srpnja 2025.
O tome smo detaljnije pisali u blogu Stigla su nova stroža pravila HNB-a, gdje smo objasnili što se tada promijenilo i kako ta pravila utječu na kreditnu sposobnost.
Najjednostavnije rečeno, HNB je tada postavio granice koje banke moraju gledati kada odlučuju može li klijent dobiti kredit i u kojem iznosu.
Banka kod svakog kredita mora gledati koliko tvoje mjesečne obveze iznose u odnosu na tvoja primanja:
- Prema pravilima HNB-a, kod stambenih kredita mjesečna otplata ukupnog duga ne bi smjela biti veća od 45% dohotka.
- Kod nestambenih kredita, primjerice gotovinskih kredita, granica je 40% dohotka.
Primjerice, ako imaš mjesečna primanja od 1.600 eura, to znači da bi tvoje ukupne mjesečne obveze okvirno smjele iznositi do 720 eura kod stambenog kredita, odnosno do 640 eura kod nestambenog kredita*.
*Ovo je pojednostavljen primjer koji služi za lakše razumijevanje pravila. To ne znači da svaka osoba s plaćom od 1.600 eura automatski može dobiti kredit s ratom od 720 eura. Banka u izračun uključuje i postojeće kredite, minuse, kartice, obročna plaćanja, vrstu primanja, rok otplate, dob, dokumentaciju, nekretninu i svoja interna pravila. Banke mogu primijeniti i strože načine izračuna od onih propisanih odlukom.
Drugim riječima, banka ne gleda samo novi kredit koji želiš podići. Gleda cijelu tvoju financijsku sliku.
Što znači pravilo od 90% vrijednosti nekretnine?
Kod kredita koji je osiguran nekretninom, HNB je postavio i pravilo da iznos kredita ne bi smio biti veći od 90% kupoprodajne cijene nekretnine.
Jednostavnije rečeno: ako kupuješ nekretninu za 200.000 eura, iznos kredita bi prema tom pravilu mogao biti najviše 180.000 eura.
To znači da bi razliku od 20.000 eura trebao imati kroz vlastita sredstva, odnosno učešće.
Ali .. 20.000 eura nije jedini iznos koji trebaš imati spreman. Uz učešće treba računati i na dodatne troškove kupnje i realizacije kredita, poput procjene nekretnine, javnog bilježnika, osiguranja i drugih troškova koji ovise o konkretnom slučaju.
Banka pritom ne gleda samo cijenu koju si dogovorio s prodavateljem.
Gleda i tvoju kreditnu sposobnost, postojeće obveze, dokumentaciju nekretnine i može li ta nekretnina uopće biti prihvatljiva za financiranje.
Zato dvije osobe s istom plaćom ne moraju dobiti isti kredit. I zato ista osoba ne mora dobiti isti odgovor u svakoj banci.
Što HNB sada ponovno najavljuje?
HNB sada ne mijenja osnovna pravila o tome kolika rata može biti u odnosu na primanja i koliki iznos kredita može ići u odnosu na cijenu nekretnine.
Mijenja se prostor koji banke imaju za iznimke.
Jednostavno rečeno: banka ponekad može odobriti kredit i klijentu koji je malo iznad osnovnog limita.
Primjerice, ako je rata malo viša od dopuštene granice ili ako klijentu treba veći iznos kredita u odnosu na cijenu nekretnine.
Ali banka takve iznimke ne može raditi neograničeno. Prema novom prijedlogu, banke bi imale manje prostora za iznimke kod svih vrsta kredita.
Najlakše je zamisliti ovako:
Ako je banka prije mogla napraviti 20 iznimki, sada bi ih mogla napraviti 10.
Zato je važno reagirati na vrijeme.
Ako jedna banka više nema prostora za iznimku, to ne znači da su sve opcije zatvorene. Druga banka možda još ima prostora ili tvoj slučaj gleda drugačije.
Zato je važno provjeriti sve banke i sve opcije. Sami? Ne, uz Fintastic naravno.
Stroža pravila za kredite znače da treba reagirati na vrijeme!
Limiti za iznimke mogu se brzo iskoristiti.
Banka danas može imati prostor za iznimku, a kasnije ga više ne mora imati.
Ako jedna banka nema prostora za odobrenje, to ne znači da su sve opcije zatvorene. Druga banka možda još ima prostora, drugačije računa primanja ili drugačije gleda postojeće obveze.
Zato nije dovoljno provjeriti samo jednu banku. Svaki slučaj treba provjeriti individualno.
Što napraviti prije nego kreneš u kredit?
Prvi korak je provjera mogućnosti.
Prije kapare.
Prije predugovora.
Prije ozbiljnih pregovora oko nekretnine.
Dobro je znati:
- koliki kredit realno možeš dobiti
- koliko učešća trebaš imati
- koliko ti postojeće obveze smanjuju kreditnu sposobnost
- može li banka prihvatiti nekretninu koju kupuješ
- kolika bi ti bila rata
- koji su dodatni troškovi kredita
- koje banke u tvojoj situaciji uopće imaju smisla
Kredit nije samo kamata.
Kredit je proces koji uključuje provjeru mogućnosti, dokumentaciju, procjenu nekretnine, komunikaciju s bankom i konačnu realizaciju.
Kako ti Fintastic može pomoći?
U Fintasticu ne stajemo na ponudi.
S tobom smo od prve provjere mogućnosti, preko usporedbe ponuda i pripreme dokumentacije, do komunikacije s bankom i realizacije kredita.
Provjeravamo koje opcije imaju smisla za tvoju situaciju i pomažemo ti razumjeti što možeš napraviti prije nego potpišeš kredit.
Naša usluga za klijente je bez naknade.
Zaključak
Smanjenje prostora za iznimke s 20% na 10% kod stambenih kredita može napraviti veliku razliku.
Ne za sve klijente, ali za one koji su blizu limita — itekako.
Zato kredit nije tema za zadnji trenutak. Prije kapare, predugovora ili ozbiljnih pregovora treba znati koliko realno možeš dobiti i koje banke u tvojoj situaciji imaju smisla.
Prvo provjera.
Onda odluka.
Javi nam se. Isplati se.
